Vertiefte Sorgenfalten bei weiterhin steigenden Preisen
Der Zwischenbericht des Zürcher Wohnimmobilienmarkt 2011.
Von Felix Rapold
Die Diskussionen über den Zustand des Schweizerischen Immobilienmarktes schlagen stets höhere Wogen. Ein sicheres Zeichen dafür, dass sich der Markt nicht im «Normalbereich» befindet. Während die einen immer vehementer von einer – zumindest regionalen – Immobilienblase reden, diskutieren andere über die effektive Preisentwicklung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in den vergangenen Jahren. Auch dies kein sonderlich vertrauenswürdiges Zeugnis über die Transparenz am hiesigen Markt. Diese hat sich in den vergangenen Jahren zwar tatsächlich stark verbessert, genügt offenbar aber immer noch nicht, um eine eindeutige Schlussfolgerung über den Zustand des Immobilienmarktes abzugeben.
Scherenbildung muss früher oder später korrigiert werden
Aus Sicht des Praktikers kann jedenfalls festgestellt werden, dass die Preise in den vergangenen Jahren unüblich rasch und stark gestiegen sind. Mancherorts sind die angebotenen Preise mehr als nur gewöhnungsbedürftig. Die Entwicklung der Immobilienpreise bewegt sich also seit längerem deutlich über derjenigen der Einkommen. Diese Scherenbildung wird längerfristig korrigiert werden müssen. Um es in der Börsensprache auszudrücken: Der Zürcher Immobilienmarkt ist überkauft, bzw. bestimmt nicht unterbewertet! Sollte sich die Kluft zwischen Einkommen und Preisen in der nahen Zukunft nicht bald zu schliessen beginnen, dann wäre dies ein sehr ernstes Gefahrensignal für die Stabilität der hiesigen Liegenschaftspreise. Eine solche Preissituation bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass Wohneigentum in nächster Zeit günstiger werden muss. Es kann auch sein, dass mehr oder weniger einfach nichts mehr geschieht, d.h. die Preise konsolidieren und eine Pause einlegen. Genau diese Entwicklung stellen wir bei den hochpreisigen Immobilien, insbesondere an beiden Seeufern und den Top-Quartieren der Stadt fest. Die da und dort überzogenen Verkaufspreisvorstellungen der Eigentümer treffen bereits häufiger als gedacht nicht mehr den Geschmack der Käufer. Insbesondere bei Immobilien, bei denen der Schätzwert der finanzierenden Bank deutlich nach unten abweicht, ist Zurückhaltung angebracht. Bei solchen Objekten besteht Verhandlungsspielraum oder sie kommen später günstiger auf den Markt.
Tiefe Zinsen und Wirtschaftswachstum bleiben Schlüsselfaktoren
Wir prognostizieren also eine - volkswirtschaftlich nicht unerwünschte - Beruhigung an der Preisfront. Die Schweizerische Nationalbank wird wegen der Frankenstärke die Zinsen noch weit über 2011 tief belassen. Der Wirtschaftsmotor und damit die Zuwanderung laufen weiterhin gut, wenn auch weniger hochtourig, sodass mit keinen substantiellen Verschiebungen am Zürcher Immobilienmarkt gerechnet werden muss. Vorausgesetzt das makroökonomische Umfeld in Europa und vor allem in Deutschland bleibt stabil, erachten wir den Kauf von Wohneigentum gegenüber der Wohnungsmiete als weiterhin interessant und lohnenswert. Für Investoren beurteilen wir insbesondere die Projektierung von nicht übertrieben grossflächigen Eigentumswohnungen im Bereich unter zwei Mio. Franken als sehr vielversprechend.
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