Wenn die Vorsorge ins Eigenheim fliesst

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist gross. Wer aber für die ­Finanzierung des Wunschobjekts Vorsorgegelder einsetzt, darf die ­Folgen bei einer allfälligen Erwerbsunfähigkeit und auf die späteren ­Altersleistungen nicht vergessen.

Von Martin Loosli

Banken finanzieren Wohneigentum in der Regel zu höchstens 80 Prozent, für den Rest müssen eigene Mittel aufgebracht werden. Als Eigenmittel können neben Ersparnissen, verpfändeten Wertschriften oder Lebensversicherungen auch Gelder der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) und der privaten Vorsorge (Säule 3a) eingesetzt werden. Wer die Möglichkeit dazu hat, kann ausserdem durch einen Erbvorbezug, ein zinsloses Darlehen oder eine Schenkung aus der Verwandtschaft zu genügend Eigenmitteln kommen.
In Bezug auf die Tragbarkeit dürfen in der Regel die jährlichen Kosten für das Eigenheim nicht mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen. Dazu zählen die Hypothekarzinsen, wobei es sich empfiehlt, mit einem langjährigen durchschnittlichen Hypothekarsatz von fünf Prozent zu rechnen. Hinzu kommen die Amortisationskosten. Die Hypothek sollte in der Regel innert 20 Jahren mindestens bis zur Höhe von 65 Prozent des Eigenheimwertes amortisiert respektive zurückbezahlt werden. Schliesslich sind die Neben- und Unterhaltskosten nicht zu vergessen, die je nach Alter und Zustand der Immobilie auf 0.7 bis einen Prozent des Kaufpreises geschätzt werden. Im Falle eines Kaufpreises von 800 000 Franken und Eigenkapital von 160 000 Franken wäre somit ein Nettoeinkommen von rund 124 000 Franken erforderlich.

Vorbezug oder Verpfändung?
Oft wird die Möglichkeit genutzt, für den Eigenheimerwerb Vorsorgegelder einzubringen. Dies kann entweder mittels Vorbezug oder Verpfändung erfolgen. Beim Vorbezug werden die Gelder effektiv als Eigenmittel eingebracht. Die Hypothekarbelastung fällt somit tiefer aus. Die Folgen sind reduzierte Zinskosten und geringere oder gar keine Amortisationen. Allerdings hat ein Vorbezug, insbesondere der Pensionskassengelder, Auswirkungen auf die Vorsorgeleistungen. Wer einen Vor­bezug aus der Pensionskasse nicht ­zurückführt, muss zwangsläufig mit reduzierten Altersleistungen rechnen. Zu­dem können sich je nach Ausgestaltung der Pensionskasse auch die Leistungen bei Invalidität und Tod erheblich reduzieren.
Im Falle der Verpfändung werden keine Vorsorgegelder bezogen, sondern der Bank lediglich als Sicherheit abgetreten. Die finanzielle Belastung für Hypothekarzinsen und Amortisationen fällt entsprechend höher aus. Hingegen müssen keine Leistungseinbussen befürchtet werden. Dennoch ist der Abschluss einer Risikoversicherung für den Invaliditäts- oder Todesfall angezeigt. So kann die Hypothek im Vorsorgefall auf eine tragbare Höhe zurückgeführt werden, ohne dass Bezüge aus der Pensionskasse notwendig werden.
Meist ist eine Verpfändung dem Vorbezug von Geldern aus der beruflichen Vorsorge vorzuziehen. In jedem Fall ist bei Eigenheimfinanzierungen mit Vorsorgegeldern eine umfassende Beratung angezeigt.