Das linke Zürichseeufer – Von der Pfnüsel- zur Silberküste

An der «Pfnüselküste» sind Immobilienbesitzer immer erkältet. Das könnte man meinen, wenn man den Immobilienmarkt am linken Seeufer nicht kennt. Es spricht vieles für die Silberküste. 

Von Claude A. Ginesta

Die Nähe zur Zürcher City, die moderate Steuerbelastung und die eindrückliche Seesicht tragen zur Attraktivität des Immobilienmarktes am ganzen linken Zürichseeufer bei. In den letzten Jahren ist insbesondere mit dem Westring, der Autobahnverbindung nach Luzern sowie dem Eisenbahntunnel Zimmerberg (im Jahre 2003) eine hervorragende Verkehrserschliessung für das linke Seeufer gelungen. Die Gemeinden des Bezirks Horgen haben in den letzten Jahren stark an Attraktivität gewonnen. Das gestiegene Selbstbewusstsein der Region zeigt sich auch im neuen Übernamen, der sich im Volksmund breit gemacht hat: «Silber-» oder «Platinküste» anstelle von «Pfnüselküste». Mit Platinküste ist vor allem die an den Zürichsee grenzende Region des Kantons Schwyz gemeint, welche nach Richterswil beginnt.

Das Preisniveau beider Seeseiten

Banken und Immobilienbewertungsunternehmen weisen schon seit einigen Jahren darauf hin, dass sich das Preisniveau am linken und rechten Seeufer synchron erhöht und praktisch gleiche Land- und Wohnungspreise aufweist.

Kilchberg hat sein Pendant in Zollikon gefunden, Rüschlikon in Küsnacht, Horgen in Meilen... Besonders in den Gemeinden Kilchberg und Rüschlikon wurden einige grosse Transaktionen beobachtet, welche Landwerte von 4 000 bis 6 000 Franken pro Quadratmeter Bauland aufwiesen. Auch die Preise für Eigentumswohnungen sind in diesen beiden Gemeinden bereits auf Höchstwerte von 15 000 bis 17 000 Franken pro Quadratmeter, ja in Einzelfällen bei Toplagen sogar über 20 000 Franken gestiegen. Unglaubliche Preisentwicklungen haben auch Oberrieden und Horgen gemacht. Diese Gemeinden hatten lange Zeit Mühe, die 2 000 Franken pro Quadratmeter Preisgrenze für Bauland zu durchbrechen. Inzwischen werden an guten Lagen bereits 2 200 bis 3 000 Franken pro Quadratmeter bezahlt.

Eine rege Bautätigkeit ist in Horgen, Wädenswil und Richterswil zu verzeichnen. Hier hat man noch am ehesten die Chance, zu vergleichsweise günstigeren Konditionen Wohneigentum zu erwerben. Allerdings sind in diesen Gemeinden die Steuern etwas höher als in citynahen Gemeinden.

Das Nonplusultra

Auch eine Markterhebung vom IAZI (Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien) bestätigt, dass die Preise in Kilchberg am höchsten und auch am stärksten angestiegen sind (um 42 Prozent innert fünf Jahren). Die benachbarte Gemeinde Rüschlikon ist bereits zwölf Prozent günstiger und hatte «nur» ein Wachstum von 31 bis 35 Prozent bei Eigentumswohnungen. Im Bezirkshauptort Horgen liegt das Preisniveau rund ein Drittel tiefer. Richterswil bildet mit rund 40 Prozent tieferem Preisniveau das Ende der Preisskala, anschliessend gehen die Preise an der Platinküste wieder sehr stark nach oben. Dies ist sicher der grösste Unterschied zur Goldküste, hier sind die Landpreise günstiger, je weiter weg man sich von Zürich bewegt. Zum Vergleich: Im Kanton Zürich beträgt der durchschnittliche Preisanstieg innerhalb von fünf Jahren nur rund 20 Prozent. Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Gemeinden lassen sich im Wesentlichen auf drei Einflussgrössen zurückführen: Die Entfernung zur Zürcher City, die Steuerbelastung und die Sicht auf den Zürichsee. Eine zentrumsnahe Wohnlage mit Seesicht und Ruhe ist das Nonplusultra, für das ein Käufer tief in die Tasche greift.

Eine Untersuchung des Statistischen Amtes des Kantons Zürich hat gezeigt, dass eine Verkürzung der Fahrzeit zum Zentrum der Stadt Zürich von elf auf zehn Minuten den Grundstückpreis um 3,8 Prozent erhöht. Diese Zahl ist mit Vorsicht zu geniessen, zu viele andere Faktoren wie Ausnützung, Steuersituation, Immissionen, Ausrichtung nach Süd-Westen u.ä. beeinflussen den Immobilienwert stärker. 

Die gleiche Studie vom Statistischen Amt hat ergeben, dass um zehn Prozent niedrigere Steuern den Baulandpreis um 2,5 Prozent erhöhen. Weil attraktive Wohnlagen gute Steuerzahler anziehen, können sich diese Gemeinden tiefere Steuersätze leisten, was deren Attraktivität weiter erhöht. So überrascht es nicht, dass die vier steuergünstigsten Gemeinden im Bezirk – Rüschlikon, Thalwil, Oberrieden und Kilchberg – die höchsten Immobilienpreise aufweisen.

Der Preistreiber Seesicht

Schliesslich hat die Seesicht erheblichen Einfluss auf das Preisniveau. Dabei gilt es für das linke Seeufer zu ergänzen, dass der Anblick des Zürichsees von der Silberküste wie auch der Platinküste einiges imposanter wirkt als vom rechten Ufer. Der See öffnet sich und wirkt für den Betrachter grösser und breiter. Zudem ist der Anblick auf die am Abend gelb glänzende Goldküste eindrücklich. Der Wert der Seesicht ist nicht in Zahlen quantifizierbar. Sicher kann festgestellt werden, dass hohe Liebhaberpreise insbesondere für Liegenschaften an guten Lagen mit attraktiver Seesicht bezahlt werden. In den Gemeinden Bäch, Freienbach, Wollerau, Pfäffikon sowie den Nachbarn Altendorf und Feusisberg spielen die Preise schon seit einigen Jahren verrückt. Der Hauptgrund ist die sehr tiefe Steuersituation, sowohl für Private wie auch für Gesellschaften. In diesen Regionen beginnen die Preise für Wohnungen bei rund 10 000 Franken pro Quadratmeter und steigen bei absoluten Liebhaberobjekten an besten Lagen auch schon mal auf 25 000 Franken. Gleiches gilt für Landpreise, wo auch schon mal gleich hohe Landpreise in Wollerau wie im teuren Kilchberg bezahlt werden.

Das seltene Gut Einfamilienhaus

Egal, ob Silber- oder Goldküste: Eine Entwicklung, welche sich an beiden Seeufern feststellen lässt, sind die Preisschübe bei den freistehenden und einseitig angebauten Einfamilienhäusern. Ältere Einfamilienhäuser werden oftmals aufgrund der seit 1995 vorhandenen Verdichtungsmöglichkeiten abgerissen und mit Mehrfamilienhäusern (im Stockwerkeigentum) überbaut. Viele Aspekte sprechen dafür, dass das Einfamilienhaus anlagetechnisch zum werthaltigsten Gut in der Zukunft gehört. Es sollte mögliche Marktabschwünge relativ unbeschädigt überstehen dürfen. Der Eigentumswohnungsmarkt ist durch starke Neubauproduktion im Gleichgewicht. Hier könnte die Entwicklung in Zukunft weniger dynamisch als bei Einfamilienhäusern aussehen, obschon die Demografieentwicklung eine zunehmende Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen voraussagt. 

Eine spürbar geringere Nachfrage verzeichnen im Moment ältere Reihenmittelhäuser und Dachmaisonettewohnungen. Diese sind etwas aus der Mode gekommen, stellen jedoch attraktive Kaufgelegenheiten für Käufer mit reduziertem Kaufbudget dar.